Come cambiare amministratore di condominio: guida passo per passo

In breve

Il cambio lo decide l’assemblea: serve la maggioranza dei presenti con almeno 500 millesimi.

Si può fare alla scadenza annuale o in qualsiasi momento con una revoca.

L’amministratore uscente deve consegnare tutti i documenti a quello nuovo.

1. Scegliere il nuovo amministratore prima dell’assemblea

Conviene arrivare in assemblea con una o più proposte già pronte. Per ognuna chiedi un’offerta scritta: la legge impone che il compenso sia specificato analiticamente, pena la nullità della nomina (art. 1129 c.c.). Confronta le offerte sulle stesse voci: gestione ordinaria, assemblee straordinarie, pratiche e lavori straordinari.

Verifica anche i requisiti: l’amministratore deve avere un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver seguito la formazione iniziale e quella periodica obbligatoria, e non avere condanne per i reati previsti dalla legge (art. 71-bis disp. att. c.c.). Se amministra una società, i requisiti valgono per chi svolge concretamente l’incarico.

2. Mettere il cambio all’ordine del giorno

Il punto va inserito nell’ordine del giorno dell’assemblea, ad esempio «Revoca dell’amministratore e nomina del nuovo amministratore». L’avviso di convocazione deve arrivare ad almeno cinque giorni dalla data della prima convocazione.

Se l’amministratore attuale non convoca l’assemblea, due condòmini che rappresentano un sesto del valore possono chiederglielo; trascorsi dieci giorni, possono convocarla loro.

3. Votare revoca e nomina

Revoca e nomina richiedono la stessa maggioranza: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Di solito si votano nella stessa seduta, così il condominio non resta senza amministratore.

L’assemblea può chiedere al nuovo amministratore una polizza di responsabilità civile professionale per gli atti compiuti durante il mandato (art. 1129 c.c.).

4. Il passaggio di consegne

Alla fine dell’incarico, l’amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso e occuparsi delle attività urgenti, senza compensi aggiuntivi. Nel passaggio di solito si trasferiscono:

registri di anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina e revoca e di contabilità;
estratti del conto corrente condominiale e situazione dei pagamenti dei condòmini;
contratti con i fornitori, polizze assicurative, certificazioni degli impianti;
pratiche aperte: lavori, sinistri, contenziosi, adempimenti fiscali.

Il conto corrente è intestato al condominio, non all’amministratore: con il verbale di nomina, il nuovo amministratore aggiorna i poteri di firma in banca.

5. I primi mesi con il nuovo amministratore

Controlla che il nuovo amministratore riconcili i conti con quelli dell’uscente, comunichi a tutti i condòmini i nuovi riferimenti e metta subito in chiaro scadenze e rate. È il momento in cui si vede la differenza di un’amministrazione trasparente.

Domande frequenti

Che maggioranza serve per cambiare l'amministratore?

Per nominare o revocare l'amministratore serve il voto della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi (art. 1136 c.c.). La stessa maggioranza vale in prima e in seconda convocazione.

Si può cambiare amministratore prima della scadenza?

Sì. L'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina (art. 1129 c.c.). Se la revoca avviene senza giusta causa prima della scadenza, l'amministratore uscente può in alcuni casi chiedere il compenso per il periodo residuo.

E se l'amministratore non convoca l'assemblea?

Almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono chiedergli di convocarla. Se non lo fa entro dieci giorni, possono convocarla direttamente loro (art. 66 disp. att. c.c.).

Quanto dura l'incarico dell'amministratore?

Un anno, e si intende rinnovato per un altro anno se l'assemblea non decide diversamente (art. 1129 c.c.). La scadenza naturale è quindi il momento più semplice per cambiarlo, ma non l'unico.

L'amministratore uscente deve consegnare i documenti?

Sì. Alla fine dell'incarico deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condòmini, e svolgere le attività urgenti per evitare danni, senza diritto a compensi ulteriori (art. 1129 c.c.).

Vuoi cambiare amministratore?

Con Dommio il passaggio lo seguiamo noi: dalla proposta per l'assemblea al recupero dei documenti dall'amministratore uscente. Oggi operiamo in Lombardia.

Richiedi informazioni

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1129, 1136 c.c.; artt. 66 e 71-bis disp. att. c.c.