Tabelle millesimali: come funzionano e quando si cambiano

In breve

• I millesimi dicono quanto vale il tuo appartamento rispetto all’intero edificio (il totale fa 1.000). Con quelli si dividono le spese e si contano i voti.
• La tabella è di solito allegata al regolamento. Non contano affitto, ristrutturazioni o stato dell’immobile.
• Se c’è un errore, o l’edificio è cambiato molto, la tabella si corregge: anche un solo condòmino può chiederlo.

Cosa sono i millesimi

Il condominio è fatto di appartamenti diversi per metratura, piano e posizione. I millesimi sono il modo per dire quanto pesa ciascuno. Se il tuo appartamento ha 85 millesimi, vale l’85 per mille dell’edificio.

La regola è nell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: il valore di ogni unità si scrive in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio.

Per legge nel calcolo non contano tre cose: il canone di affitto, i miglioramenti fatti nell’unità e il suo stato di manutenzione. Se rifai il bagno o affitti casa, i tuoi millesimi restano gli stessi.

A cosa servono

I millesimi hanno due usi, entrambi molto concreti.

• Dividere le spese. Le spese per conservare e usare le parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore di ciascuna proprietà (art. 1123 c.c.). Più millesimi hai, più paghi.
• Contare i voti. Le maggioranze in assemblea si calcolano anche sul valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Per questo si sente parlare di «500 millesimi»: la metà del valore dell’edificio.

Come si legge una tabella

Un condominio può avere più tabelle, non una sola.

Per scale e ascensore la legge usa un criterio misto (art. 1124 c.c.). Metà della spesa si divide in base al valore degli appartamenti. L’altra metà si divide in base all’altezza del piano dal suolo. Così chi abita più in alto paga di più.

Per leggere la tua riga, trova il tuo appartamento (di solito per scala e interno) e guarda la colonna della tabella che ti interessa. Il totale di ogni colonna deve fare 1.000.

Come vengono redatte le tabelle

La tabella la prepara di solito un tecnico (geometra, ingegnere o architetto), che parte dal valore di ogni appartamento rispetto all’intero edificio. Nella pratica guarda soprattutto questi fattori:

• la superficie, cioè i metri quadri dell’unità;
• il piano in cui si trova;
• l’esposizione e la luminosità;
• la destinazione: abitazione, negozio, box o cantina valgono in modo diverso.

Altri fattori, come il canone di affitto, i miglioramenti e lo stato di manutenzione, per legge non si considerano. Il tecnico poi fa in modo che la somma di tutte le quote faccia 1.000.

Poi la tabella va approvata. Fino al 2010 si discuteva se servisse l’accordo di tutti. Poi le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010) hanno chiarito che le tabelle che rispettano i criteri di legge possono essere approvate dall’assemblea a maggioranza. Serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi (art. 1136, secondo comma, c.c.). Il testo della sentenza è qui.

Se invece si vogliono cambiare i criteri di legge con cui si dividono le spese, serve l’accordo di tutti i condòmini. Per esempio, far pagare diversamente le spese rispetto all’art. 1123.

Come si dividono le spese condominiali in base ai millesimi?

Si moltiplica la spesa per i tuoi millesimi e si divide per 1.000. Un esempio con numeri inventati.

Il condominio deve rifare il tetto e la spesa è di 3.000 €. Il tetto è una parte comune, quindi si usa la tabella di proprietà generale. Ogni millesimo vale 3 € (3.000 € diviso 1.000).

Luca ha un appartamento più grande, ha più millesimi e paga di più. Sommando le quote di tutti i condòmini si arriva ai 3.000 € della spesa.

Per le spese che riguardano solo alcuni condòmini si usa la colonna della tabella che li riguarda. Il calcolo è lo stesso. Per scale e ascensore, ricorda, c’è il criterio misto spiegato sopra.

Quando si possono rivedere

Le regole sono nell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione. I valori si possono sempre correggere all’unanimità. Con la maggioranza di 500 millesimi, anche su richiesta di un solo condòmino, si possono correggere in due casi:

1. C’è un errore nella tabella.
2. L’edificio è cambiato (una sopraelevazione, più superfici, più o meno unità) e il valore di un appartamento si è alterato di oltre un quinto. In questo caso il costo lo paga chi ha causato la variazione.

Secondo le Sezioni Unite, chi si sente danneggiato da un errore può chiedere la revisione senza limiti di tempo. Se l’assemblea non decide, si può andare in giudizio. In quel caso si cita solo il condominio, nella persona dell’amministratore, che deve avvisare subito l’assemblea.

Cosa fare se pensi che la tua tabella sia sbagliata

1. Chiedi all’amministratore la tabella e i documenti con cui è stata approvata.
2. Controlla i dati: metri quadri, piano, destinazione dell’unità.
3. Fai verificare da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) se serve un parere.
4. Porta la richiesta in assemblea, mettendola all’ordine del giorno.

Questa è la regola generale: ogni caso dipende dai documenti del tuo condominio.

Domande frequenti

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1118, 1123, 1124, 1136 c.c.; artt. 68 e 69 disp. att. c.c.; Cass. civ., Sezioni Unite, sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010.

Foto di copertina: Tobias Wilden su Unsplash.