Cosa fa l'amministratore di condominio

In breve

• I compiti dell’amministratore sono elencati per legge, soprattutto nell’art. 1130 del Codice civile.
• Ogni condòmino ha diritto di vedere registri e documenti e di sapere a che punto sono i suoi pagamenti.
• Se l’amministratore non rispetta gli obblighi principali, può essere revocato, anche dal giudice.

I compiti dell’amministratore

L’amministratore è chi gestisce il condominio per conto di tutti i condòmini. Il Codice civile (art. 1130) gli affida in particolare di:

• eseguire le delibere dell’assemblea e convocarla ogni anno per approvare il rendiconto;
• disciplinare l’uso delle parti comuni e dei servizi, perché tutti ne possano godere;
• riscuotere le quote dei condòmini e pagare le spese per la manutenzione ordinaria e i servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi delle parti comuni, cioè quello che serve a non farle deteriorare;
• eseguire gli adempimenti fiscali del condominio, come le ritenute sui compensi dei fornitori e le certificazioni;
• tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, quello di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità;
• conservare la documentazione della gestione e dell’edificio;
• redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni.

Gli obblighi da rispettare

Accanto ai compiti, la legge fissa alcuni obblighi precisi (art. 1129 c.c.):

• comunicare i propri dati: chi è, dove si trovano i registri e in quali giorni e orari si possono consultare;
• far passare tutti gli incassi e i pagamenti da un conto corrente intestato al condominio, separato dai propri soldi;
• agire contro i condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è diventato esigibile, salvo che l’assemblea lo dispensi;
• specificare il proprio compenso in modo analitico alla nomina e a ogni rinnovo.

Il rendiconto deve essere comprensibile: il registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica che spieghi le voci (art. 1130-bis c.c.).

Cosa puoi chiedere all’amministratore

Come condòmino puoi:

• consultare i registri e i documenti giustificativi delle spese, e ottenerne copia pagandone il costo;
• chiedere un’attestazione sullo stato dei tuoi pagamenti e sulle eventuali liti in corso: serve spesso quando si vende casa;
• segnalare un problema alle parti comuni e chiedere che venga gestito;
• insieme ad altri condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio, chiedere la convocazione di un’assemblea: se l’amministratore non la convoca entro dieci giorni, potete farlo voi (art. 66 disp. att. c.c.).

Non puoi invece chiedergli di occuparsi di questioni tra privati, come una lite con il vicino per rumori dentro gli appartamenti: l’amministratore gestisce le parti e i servizi comuni.

Quando l’amministratore è inadempiente

Alcune mancanze sono considerate gravi irregolarità: non convocare l’assemblea per il rendiconto, non aprire o non usare il conto corrente condominiale, mescolare i soldi del condominio con i propri, non tenere i registri. In questi casi l’assemblea può revocarlo, e se non lo fa ogni condòmino può rivolgersi al giudice.

Domande frequenti

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1129, 1130, 1130-bis c.c.; art. 66 disp. att. c.c.