Liberatoria spese condominiali: cos'è e chi deve chiederla

In breve

• La liberatoria è l’attestazione con cui l’amministratore dice se un appartamento è in regola con le spese condominiali. Il nome tecnico è un altro, ma tutti usano questo.
• Serve soprattutto a chi compra, perché risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente.
• A chiederla all’amministratore è il condòmino, cioè di solito chi vende. Per legge non è obbligatoria, ma il notaio la chiede quasi sempre.

Cos’è la liberatoria condominiale

«Liberatoria» è il nome che si usa nella pratica. Nel Codice civile non esiste con questo nome. La norma parla di attestazione sullo stato dei pagamenti: l’amministratore deve darla al condòmino che la chiede (art. 1130, n. 9, c.c.).

Nel documento l’amministratore scrive due cose:

• se le spese condominiali dell’appartamento sono state pagate, e quali no;
• se ci sono liti in corso, per esempio cause contro il condominio.

Di solito si aggiungono le spese già decise dall’assemblea ma non ancora pagate, come lavori approvati e non saldati.

Attenzione al nome: più che una vera liberatoria, è una fotografia. Dice com’era la situazione il giorno in cui è stata firmata. Spesso porta la dicitura «salvo conguaglio»: se i conti dell’anno cambiano dopo, la differenza si può chiedere comunque.

A cosa serve

Serve a capire quanto si rischia comprando. La regola è nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato in solido con lui per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente.

«In solido» vuol dire che il condominio può chiedere tutta la somma a uno qualsiasi dei due. Se il venditore non ha pagato, l’amministratore può rivolgersi a chi ha comprato, anche se il debito non è suo.

Per «anno» si intende, secondo l’interpretazione più diffusa, l’anno di gestione del condominio, che può non coincidere con quello solare. Per esempio, può iniziare a giugno. Lo trovi nel regolamento o nelle delibere (qui una spiegazione).

La liberatoria dà quindi due vantaggi:

1. l’acquirente sa prima di firmare se ci sono debiti da sistemare;
2. si può decidere come dividere eventuali somme arretrate o spese già deliberate, per esempio trattenendo una parte del prezzo.

Chi deve richiederla

L’attestazione la può chiedere il condòmino. Chi compra casa non lo è ancora, quindi la richiesta parte di solito dal venditore, che si rivolge all’amministratore.

Nella pratica va così:

• Il venditore la chiede all’amministratore, con un po’ di anticipo sul rogito.
• L’acquirente non la chiede direttamente: la pretende dal venditore, e conviene metterlo per iscritto già nel compromesso.
• Il notaio di solito la richiede prima dell’atto, per verificare che i pagamenti siano in regola.

Per legge non è obbligatoria. Però rinunciarci significa comprare al buio. Se è l’acquirente a volerla, può inserire nel compromesso l’impegno del venditore a consegnarla.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore deve rilasciare l’attestazione. Non è un favore. Non rilasciarla è una violazione dei suoi obblighi: la legge la elenca tra le gravi irregolarità che possono portare alla revoca da parte del giudice (art. 1129, dodicesimo comma, n. 7, c.c.).

Sul costo la legge non dice nulla. Non c’è una tariffa fissata. Quanto si paga, e se si paga, dipende da quello che è previsto con l’amministratore. Chiedilo prima e metti per iscritto chi lo sostiene. Di solito se ne fa carico chi vende, ma è una prassi, non una regola.

Se il condominio è gestito da Dommio, l’attestazione la rilasciamo gratuitamente.

Cosa succede dopo la vendita

Compratore e venditore sono obbligati verso il condominio, ma tra di loro possono accordarsi in modo diverso. Per esempio, l’acquirente può impegnarsi a pagare le spese già deliberate prima del rogito. Questo patto vale tra le parti, non verso il condominio. Se l’acquirente non paga, il condominio può comunque rivolgersi a chi ha davanti.

Anche chi vende ha un interesse: resta obbligato in solido finché non viene mandata all’amministratore la copia autentica dell’atto di vendita (art. 63, quinto comma). Finché l’amministratore non la riceve, non sa che il proprietario è cambiato.

Checklist per chi compra o vende

1. Chiedi per tempo la liberatoria all’amministratore: non il giorno prima del rogito.
2. Leggi cosa c’è scritto: spese pagate, spese deliberate, liti in corso, data e dicitura «salvo conguaglio».
3. Metti nel compromesso chi paga eventuali arretrati e conguagli.
4. Dopo il rogito manda all’amministratore la copia dell’atto, così sa chi sono i nuovi proprietari.

Ogni caso dipende dai documenti del tuo condominio. Se qualcosa non torna, parlane con il notaio.

Domande frequenti

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1129 e 1130 c.c.; art. 63 disp. att. c.c.

Foto di copertina: Daniela Paola Alchapar su Unsplash.