Infiltrazioni in condominio: chi paga i danni e cosa fare passo dopo passo

In breve

Per sapere chi paga, devi scoprire da dove nasce l’acqua: parte comune o parte privata.

Parte comune: risponde il condominio. Impianto privato: risponde il proprietario. Con una terrazza di uso esclusivo rispondono di solito entrambi.

Documenta subito, avvisa l’amministratore per iscritto e fai trovare la causa a un tecnico.

Prima di tutto: da dove viene l’acqua

Una macchia sul soffitto è solo l’effetto. Chi paga dipende dalla causa, e la causa può stare in tre posti.

Parti comuni: tetto, lastrico solare, facciata, colonne di scarico e tubi comuni. Il Codice civile le elenca nell’articolo 1117.
Impianto di un singolo appartamento: per esempio il tubo del bagno del vicino di sopra.
Terrazza o lastrico di uso esclusivo: è una parte comune, ma la usa uno solo. Ha regole sue.

Per i tubi conta il punto di diramazione: la parte dell’impianto prima di quel punto è comune, quella dopo serve un solo appartamento. Se non è chiaro dove sia la rottura, serve un tecnico.

Chi risponde del danno

La regola è l’articolo 2051 del Codice civile: ciascuno risponde dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito, cioè un fatto esterno e imprevedibile.

In pratica:

parte comune: il custode è il condominio. Chi ha subito il danno lo chiede al condominio, tramite l’amministratore. La spesa si divide tra i condòmini con le regole delle spese comuni, cioè in base ai millesimi;
impianto privato: risponde il proprietario di quell’appartamento, perché è lui ad averlo in custodia;
più responsabili: possono rispondere insieme.

Anche il condòmino danneggiato continua a pagare la sua quota delle riparazioni delle parti comuni (Cass. n. 9030/2025).

Terrazza di uso esclusivo: si divide in 1/3 e 2/3

Il caso più discusso. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016) hanno deciso che, se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti, dei danni all’appartamento sotto rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, come custode, sia il condominio. Il condominio risponde perché amministratore e assemblea devono curare la conservazione delle parti comuni (artt. 1130 e 1135 c.c.).

Come si divide? Di norma con l’articolo 1126: un terzo a chi usa la terrazza, due terzi al condominio. Fa eccezione il caso in cui si provi che la colpa è tutta di uno dei due.

Un esempio con numeri inventati. L’acqua dalla terrazza di Marta danneggia il soffitto di Luca: danno di 3.000 €.

Chi	Quota	Importo
Marta (uso esclusivo della terrazza)	1/3	1.000 €
Condominio (si divide tra tutti per millesimi)	2/3	2.000 €

Cosa fare, passo dopo passo

Documenta. Foto e video con la data, prima e dopo ogni pioggia o perdita. Scrivi cosa è successo e quando l’hai notato.
Limita il danno. Sposta mobili e oggetti, chiudi l’acqua se la perdita viene da un tubo.
Avvisa per iscritto. Scrivi all’amministratore con PEC o raccomandata e, se la causa sembra un impianto privato, anche al proprietario di quell’appartamento.
Fai cercare la causa. Un tecnico (idraulico, geometra, ingegnere) può dire da dove arriva l’acqua e mettere per iscritto la causa.
Controlla le assicurazioni. Guarda se il condominio ha una polizza sul fabbricato e che cosa prevede la tua polizza casa. Dipende dalle condizioni di ogni polizza.
Conserva le ricevute. Tieni fatture di riparazioni, perizie e lavori.

Se devi intervenire tu su una parte comune e non c’è tempo di aspettare, ricorda la regola dell’articolo 1134: senza autorizzazione non hai diritto al rimborso, salvo che la spesa sia urgente.

Se non si risolve

Scrivi di nuovo, poi chiedi che il tema vada in assemblea. Se la questione resta ferma, la strada è giudiziaria. Per le controversie in materia di condominio la mediazione è obbligatoria prima del giudizio (art. 5 d.lgs. 28/2010). Rivolgiti a un legale: i tempi e le prove contano.

Questa è la regola generale: ogni caso dipende dalle cause tecniche e dai documenti del tuo condominio. Se vuoi capire meglio che cosa fa l’amministratore in questi casi, leggi cosa fa un amministratore di condominio.

Domande frequenti

Chi paga i danni da infiltrazioni in condominio?

Risponde chi ha in custodia la parte da cui nasce l'acqua. Se è una parte comune (tetto, facciata, colonne di scarico) risponde il condominio e la spesa si divide tra i condòmini. Se è un impianto privato, come il tubo di un appartamento, risponde il proprietario di quell'appartamento.

Se l'acqua arriva dalla terrazza di un vicino, paga solo lui?

Se la terrazza è di uso esclusivo di un condòmino, di norma rispondono sia lui sia il condominio. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione la spesa si divide in un terzo a carico di chi usa la terrazza e due terzi a carico del condominio, salvo prova che la colpa sia tutta di uno dei due.

Devo avvisare subito l'amministratore?

Sì, e per iscritto, con foto e data. Se la causa è in una parte comune tocca all'amministratore e all'assemblea intervenire. Più resti fermo, più il danno può crescere.

Posso far riparare io un guasto delle parti comuni?

Se non hai l'autorizzazione di amministratore o assemblea, di regola non ti viene rimborsato. Fa eccezione la spesa urgente, cioè quella che non si può rinviare senza far crescere il danno.

Serve la mediazione prima di fare causa?

Per le controversie in materia di condominio la legge richiede di provare prima la mediazione. Solo dopo si può andare in giudizio.

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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1117, 1123, 1126, 1130, 1134, 1135 e 2051 c.c.; art. 5 d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28; Cass. civ., Sezioni Unite, sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016.