Alessia Cacaveri
In breve
- L’amministratore è obbligatorio quando i condòmini sono più di otto.
- Se l’assemblea non lo nomina, può farlo il giudice su ricorso anche di un solo condòmino.
- Nei condomìni più piccoli si può nominare lo stesso, e spesso conviene.
La regola: più di otto condòmini
Secondo l’art. 1129 del Codice civile, quando i condòmini sono più di otto l’assemblea deve nominare un amministratore. Si contano i condòmini, cioè i proprietari delle unità immobiliari, non gli appartamenti o i box: se più persone possiedono insieme lo stesso appartamento, nella pratica si considerano di solito un unico condòmino.
La nomina la delibera l’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi (art. 1136 c.c.).
Se l’assemblea non lo nomina
Se il condominio è sopra la soglia e l’assemblea non provvede, uno o più condòmini, o l’amministratore dimissionario, possono chiedere al tribunale di nominarlo. È una tutela per tutti: senza un amministratore nessuno è tenuto a riscuotere le quote, pagare i fornitori e occuparsi delle parti comuni.
Con 4 proprietari (o comunque otto o meno)
Con otto condòmini o meno l’amministratore non è obbligatorio. Il condominio esiste comunque, con le sue regole: le spese comuni si dividono in millesimi e le decisioni si prendono in assemblea con le maggioranze di legge.
Restano però anche gli obblighi del condominio. Il più frequente è quello fiscale: se il condominio paga un idraulico o un’impresa, deve applicare e versare la ritenuta d’acconto quando è dovuta, e poi certificarla. Senza amministratore se ne deve occupare uno dei condòmini.
Per questo molti condomìni piccoli nominano comunque un amministratore: le regole per la nomina sono le stesse.
Se un condòmino non vuole l’amministratore
Il singolo condòmino non può bloccare la nomina: la decide l’assemblea a maggioranza, e chi è contrario è tenuto comunque a pagare la sua quota del compenso. Se ritiene la delibera illegittima, può impugnarla davanti al giudice entro 30 giorni: dalla data dell’assemblea se era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale se era assente (art. 1137 c.c.).
Domande frequenti
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È obbligatorio nominare un amministratore se ci sono 4 proprietari?
Cosa succede se un condòmino non vuole l'amministratore?
Senza amministratore chi fa gli adempimenti fiscali?
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Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce una consulenza legale. Riferimenti: artt. 1129, 1136, 1137 c.c.